Vetřelci za humny. Skončí krabice u silnic?

Report

Všímáte si, jak u dálnic a silnic rostou velké komerční komplexy? Brzy může být mnohem těžší je stavět. Nejvyšší správní soud totiž vydal přelomové rozhodnutí v případě zóny Čestlice-jih u Prahy. Plány velkých komerčních staveb by měly, což se dosud moc nedělo, brát ohled i na názor sousedních obcí, na jejichž území se nestaví. A takové komplexy nutně nepředstavují vyšší veřejný zájem, kvůli němuž lze zabírat kvalitní zemědělskou půdu.

img DALŠÍ FOTOGRAFIE V GALERII
Audio
verze
Kdyby všechno šlo, jak si to investor nakreslil a naplánoval, v tuto chvíli by už u dálnice D1 kousek od Prahy stálo jedno z největších obchodních center v zemi.

Ještě nedávno se o něm psalo jako o obchodní zóně desetiletí; o velkém projektu, jaký se v Česku na zelené louce už hodně dlouho nestavěl. Vizualizace projektu představovaly čtveřici obřích hal napojených na nový sjezd z nejrušnější dálnice v zemi. Do zóny prý měly našlápnuto těžké váhy mezi obchodníky, skuteční tahouni návštěvnosti obdobných komerčních zón, včetně největšího prodejce nábytku Ikea a řetězce hypermarketů Globus.

Realita je však jiná. Na pozemcích podél dálnice D1, mezi sjezdy na šestém a osmém kilometru, převládá zeleň a je čím dál pravděpodobnější, že to tak i zůstane.

Spor mezi sousedními obcemi o proměnu úrodného pole u dálnice na obří obchody s parkovišti totiž vedl k přelomovým soudním rozhodnutím, která mohou mít dopad na řadu míst jinde v zemi. Dva soudní rozsudky znamenají, že častou proměnu nejkvalitnější zemědělské půdy na komerční haly je možné zastavit – a že sousední obce se budou moct bránit proti obřím projektům plánovaným těsně za jejich humny.

 

Na konci slepé ulice

K polím a chystané zóně, kde se potkává území třech obcí – Čestlic, Průhonic a Dobřejovic –, vede novotou zářící, jedna a půl kilometru dlouhá, slepá silnice. Začíná u kruhového objezdu poblíž sjezdu na osmém kilometru dálnice a rovnoběžně s dé jedničkou se vrací zpátky k Praze. Proudit po ní měly tam a zpátky tisíce aut.

Nalevo od slepé silnice se nalézá nová čtvrť Průhonic s rodinnými domy, včetně vily Andreje Babiše; domy jsou zde odcloněné protihlukovou stěnou a starším zemním valem. Napravo měla stát ona nová obchodní zóna. Plánovalo se, že vznikne ve dvou etapách v prostoru mezi valem a dálnicí, a to na impozantní ploše zhruba jeden a půl kilometru krát čtvrt kilometru.

Koncem května se však zde dokončovaly pouhé dvě budovy. Úplně vzadu, na konci dlouhé slepé ulice, finišovala menší stavba pro autosalon Lexus a zhruba uprostřed zóny vznikala větší budova pro dealera vozů Jaguar a Land Rover. Na zbytku byla tráva a tam, kde zůstalo pole s ornou půdou, rostlo zelené obilí místy promíchané s červenými květy vlčího máku.

Celému původně naplánovanému obchodnímu komplexu se na papíře nejčastěji říká komerční zóna Čestlice-jih. Čestlice podle názvu obce, v jejímž katastru a územním plánu zóna leží. A „jih“, protože naproti přes dálnici už desítky let stojí „sestra“. Starší severní zónu s akvaparkem potkávají řidiči mířící po dálnici do Prahy už od devadesátých let. Malá obec Čestlice je schovaná až za ní, hřbitov se nalézá kousek za hypermarketem Bauhaus.

Pro místní rozpočet je daň z nemovitostí z obřích komerčních ploch významným zdrojem příjmů. Z příspěvku investora postavila obec o zhruba sedmi stech obyvatelích sportovní halu a rozšířila základní školu. Plánované nové centrum Čestlice-jih místním nevadí; vzniká ostatně na druhém konci katastru. Čestličtí také nové chystané zóně říkají přiléhavě „obchody za dálnicí“.

Též obec Průhonice, největší soused na druhé straně dálnice, se vznikem první části zóny nedaleko své vilové čtvrti souhlasila – s podmínkami a výměnou za investice do obecní infrastruktury. Smlouvu s investorem uzavřely Průhonice již před šesti lety.

Avšak nedaleké Dobřejovice, jejichž katastr s chystaným obřím nákupním centrem sousedí, byly od počátku proti. Bývalé vedení Dobřejovic zažalovalo změnu územního plánu sousedních Čestlic u soudu. Šlo o zhruba tři pětiny plánované zóny, devatenáct hektarů u dálnice, které Čestlice ve svém původním územním plánu vedly jako pole, kde se bez proměny na komerční plochu stavět nedá. Pokud by soud tuto změnu plánu zrušil, investor by mohl stavět pouze na menší části pozemků – na vzdálenějším konci oné slepé, jeden a půl kilometru dlouhé silnice. K čemuž nakonec také došlo.

 

 

Dopravní krize

Místostarosta Dobřejovic Jan Chvátal ukazuje na mapě v sídle obecního úřadu, proč se jeho obec do soudu se sousedními Čestlicemi před lety pustila. Spor odstartovalo předchozí vedení obce, s nímž je nyní to současné na kordy; nicméně v odporu vůči obřímu centru hned za humny panuje v Dobřejovicích široká shoda.

Dobřejovice se nacházejí asi kilometr od plánované zóny a jedna ze silnic od kruhového objezdu při vjezdu do zóny vede přímo k nim. A základním problémem podle Jana Chvátala je, že do obchodních zón a logistických parků v okolí se lidé sjíždějí nejen po dálnici, ale po všech dostupných cestách a okreskách. „Dobřejovice slouží jako dopravní zkratka pro celou tuto oblast,“ ukazuje místostarosta na místo nacházející se na mapě jižně od Dobřejovic. „Vesnice se tady rychle rozvíjejí, spousta lidí jezdí přes nás nakupovat do Prahy a do obchodních zón v Čestlicích. V okolí jsou také logistické parky a sklady DPD, PPL, Kauflandu. Ze dvou směrů se doprava stéká na naši náves a pokračuje dál přes ulici, která má pět metrů na šířku a jen šedesáticentimetrový chodník,“ vysvětluje Jan Chvátal, proč spor vyvolali.

Provoz na krajských silnicích obce příliš ovlivnit nemohou, Dobřejovice si v minulosti prosadily alespoň dopravní omezení – maximální rychlost čtyřicet kilometrů za hodinu a zákaz vjezdu pro auta těžší šesti tun. Dobřejovicemi projede podle statistiky, kterou má obec k dispozici, přes dvanáct tisíc aut denně – a v dopravních špičkách a při problémech na D1 se ve vsi s dvanácti sty obyvateli tvoří kolony.

Přitom prý developer ohledně nové zóny od počátku tvrdil něco, co neodpovídalo realitě: do celé čestlické zóny mělo v každém směru jezdit deset tisíc aut denně, z toho jen tři procenta měla mířit přes Dobřejovice. „V povolovacích dokumentech uváděli pro dopravní větev směrem k nám čísla, která jsou skoro o padesát procent nižší, než jsou teď, tedy i bez naplánovaných nových obchodů,“ říká Jan Chvátal a dodává, že v případě dalších staveb by se už obec kvůli enormní dopravě dostala „do krizového stavu“.

Právě proto se Dobřejovice u soudu domáhaly zrušení změny územního plánu Čestlic; tvrdily, že by šlo o významný zásah i do jejich obce a že by nové stavby narušily tamní kvalitu života. Klíčovým obsahem stížnosti bylo tvrzení, že se v plánu úrodná zemědělská půda proměnila na stavební pozemky pro druhou část komerční zóny nezákonným způsobem.

Před třemi lety dal Krajský soud v Praze Dobřejovicím za pravdu a změnu územního plánu Čestlic zrušil. Začátkem roku pak toto rozhodnutí potvrdil Nejvyšší správní soud v Brně.

 

Až k Ústavnímu soudu

Právní zástupci Čestlic a investora Domo Development navrhovali, aby soud žalobu zamítl. Jednak si podle nich Dobřejovice přisvojily nepřípustnou „pozici ochránce veřejného zájmu v dané lokalitě“, zároveň podle nich obchodní zóna nemůže nijak negativně ovlivnit sousední obec. Žaloba také podle nich zasáhla do ústavního práva Čestlic na samosprávu.

Územní plán je přitom v každé obci hlavním dokumentem, jímž samospráva předurčuje, kde se smí stavět a co tam může vzniknout: jde o tradičně výbušné téma – teoreticky mají zastupitelé při územním plánování poctivě balancovat mezi zájmy soukromými a veřejnými, ale často bývají pod velkým tlakem.

V prstenci okolo Prahy je to ještě ožehavější, prostor pro zákulisní domluvy se vysloveně nabízí. Metr půdy, která slouží coby zemědělské pole, se prodává za 150 až 300 korun, ale ten samý metr změněný na stavební parcelu vyjde na více než šest tisíc; a pokud jde o pozemek pro obchodní zónu, tam metr stojí dokonce více než osm tisíc. Dalším aspektem je, že se obce snaží vše, co může smrdět, hlučet a přitáhne dopravu, umístit co nejdále od centra nejlépe na okraj katastru, a to klidně pod nos lidem z jiné, sousední samosprávy.

Vedlejší obce dosud měly jen omezené možnosti, jak se účinně bránit. Až do rozhodnutí Nejvyššího správního soudu v případě žaloby Dobřejovic na zrušení změny územního plánu Čestlic – rozhodnutí, které může sloužit jako precedent i pro další podobné případy.

Podle soudu projekt vznikající na hranicích obcí mohl „zásadním způsobem ovlivnit charakter dané lokality i kvalitu života v ní“. Právo Dobřejovic chránit kvalitu života svých občanů převážilo nad právem Čestlic stavět. Důvodem bylo i to, že v katastru Čestlic už několik obchodních center stojí, o změnu polí na obchody „za dálnicí“ požádal soukromý developer a zóna neměla sloužit „k uspokojení neodbytných potřeb“ Čestlic a místních obyvatel.

Čestlice i developer zastupující investora, společnost Domo Development, potvrdili, že se budou bránit u Ústavního soudu.

Podání ústavní stížnosti odhlasovalo zastupitelstvo Čestlic všemi devíti hlasy v dubnu. „Jinou cestou rozsudek Nejvyššího správního soudu zvrátit nelze,“ říká k tomu starosta Čestlic Martin Diviš. Jádrem stížnosti je argument nepřiměřeného zásahu do samosprávy. Podle starosty správní soud odepřel Čestlicím právo rozvíjet se, jak si v obci naplánovali, a to na přání sousedních Dobřejovic, jimž na území chystané zóny ani nic nepatří. „S tím nemůžeme souhlasit,“ dodává.

Pokud obec s developerem u Ústavního soudu předchozí verdikt nezvrátí, na devatenácti hektarech poblíž dálničního exitu osm zůstane s velkou pravděpodobností pole s obilím lemovaným vlčím mákem. Obří obchodní zóna Čestlice-jih by zhruba ze tří pětin nevznikla a investice, kterou developer dříve odhadoval na celkem 1,5 miliardy korun, by přišla z větší části vniveč. „Věříme, že II. etapa, se kterou dvacet let počítá rozvojová část územního plánu Čestlic, (nakonec) vznikne,“ uvedl Jakub Andrle, výkonný ředitel developera CBE Development, jenž zastupuje investory.

 

Půda nad obchod

Verdikt může být přelomový pro celou Českou republiku i z dalšího důvodu, kvůli kterému krajský i Nejvyšší správní soud rozhodly o zrušení změny územního plánu Čestlic: jde o závěr soudců, že postup při přeměně zemědělské půdy na stavební pozemky byl nezákonný, s ohledem na definici veřejného zájmu.

Na zmíněných devatenácti hektarech podél dálnice se nachází nejkvalitnější půda I. a II. třídy ochrany. Tu je možné ze zákona měnit na stavební parcelu, jen pokud „jiný veřejný zájem výrazně převažuje“ nad ochranou zemědělské půdy. Oním vyšším veřejným zájmem měla být oficiálně – podle změny územního plánu – ochranná opatření proti pravidelným povodním, které údajně vznikají na plochách orné půdy mezi Čestlicemi a Průhonicemi, a zaplavují přilehlé obce včetně areálu dendrologické zahrady s unikátní sbírkou okrasných rostlin, která se nachází přes kilometr daleko a na opačné straně dálnice.

Podle krajského i Nejvyššího správního soudu však toto vysvětlení představovalo jen zástěrku; skutečným důvodem pro masivní zábor byla přeměna nejkvalitnější zemědělské půdy na komerční zónu. A to podle obou soudů není možné, protože ochrana nejkvalitnější půdy stojí nad obchody. „Výstavba rozsáhlého komerčního centra v oblasti, kde se již řada takových staveb vyskytuje, nepředstavuje veřejný zájem,“ píše se v odůvodnění rozsudku Nejvyššího správního soudu.

Čestlice i Krajský úřad Středočeského kraje, který vynětí ornice posvětil, postupovaly podle soudu nezákonně: odůvodnění záboru půdy protipovodňovými opatřeními u dálnice D1 je podle soudu „zcela absurdní a hraničící se zjevnou svévolí“. „Zastavěním posuzované plochy se odtokové a retenční poměry zhorší“, uvádí se v rozsudku. Podle soudu se dal – pokud by to bylo skutečně nutné – vyjmout na stavbu nádrže zadržující vodu kousek pole; protipovodňová opatření však nemohou být důvodem pro zábor celých devatenácti hektarů nejkvalitnější půdy a její přeměny v obchodní zónu.

Starosta Čestlic namítá, že pro obec jsou protipovodňová opatření důležitá se zónou i bez ní. A soud se podle něj nedíval na argumenty obce „komplexně“ a nepřihlédl k situaci na druhé straně dálnice v místě dendrologické zahrady, přestože obě „lokality jsou propojeny do jednoho vodohospodářského celku“.

 

Natvrdo řečeno

Při schvalování zóny se několikrát změnil postoj krajského úřadu k záboru půdy, podle soudu to bylo bez jakéhokoliv potřebného odůvodnění. Krajský úřad Středočeského kraje změnu na začátku striktně zamítl s tím, že návrh na další obchodní zónu v oblasti jen „devastuje zemědělskou půdu ve značném rozsahu“, aby později vydal pozitivní stanovisko, protože díky záboru půdy se prý v místě „komplexně řeší hydrologické a odtokové poměry“.

Soud se přitom blíže nezabýval dalším problémem – možným střetem zájmů dvou bývalých zastupitelů Čestlic, kteří při schvalování územního plánu byli a současně v oblasti půdu vlastnili. Vzhledem k rozhodnutí zrušit přeměnu pole na zastavitelné parcely by bylo podle soudu zbytečné to hodnotit.

Dobřejovice zastupoval u obou soudů advokát Jiří Nezhyba, partner v kanceláři Frank Bold Advokáti. Případný dopad rozsudků se bude, jak říká, odvíjet od skutečnosti, zda se v tom, či onom konkrétním případě někdo rozhodne téma zastavování zemědělské půdy „zvednout“ a bránit se. Zákon totiž chrání nejkvalitnější půdy přísněji už zhruba pět let. Přesto na některých místech k podivuhodným záborům stále dochází. „Kde není žalobce, není soudce. Když úřad vydá neodůvodněné, tedy fakticky nezákonné stanovisko k odnětí nejkvalitnější půdy ze zemědělského půdního fondu a nikdo to nezvedne, nikdo se to nedozví, může tam třeba taková komerční zóna nebo sklad vyrůst,“ vysvětluje Jiří Nezhyba. Totéž platí i pro výjimky z ochrany zvlášť chráněných druhů rostlin a živočichů. Klíčové ovšem, jak zdůrazňuje advokát, je, že Nejvyšší správní soud poprvé „natvrdo řekl“, že komerční zóny nejsou vyšším veřejným zájmem, kvůli němuž je možné stavět na kvalitní zemědělské půdě.

 

Lidé by řvali

Investorem zóny Česlice-jih je společnost Domo Development. Za ní stojí několik zkušených developerů. Jednak Martin Jirovec a Martin Kuk, kteří byli u vzniku Retail Parku Čestlice na druhé straně dálnice, kde se nyní nachází Hornbach a BMW. Druhá polovina Domo Development patří v Nizozemsku registrované PSJ Investors, kterou vlastní bývalí majitelé nyní již padlého stavebního holdingu PSJ z Jihlavy: majorita v PSJ Investors patří podle posledních údajů zakladateli holdingu Františkovi Vaculíkovi, jenž se přestěhoval právě do Průhonic u Prahy.

Zástupce investora Jakub Andrle uvádí, že nyní jim nezbývá než čekat, jak spor dopadne u Ústavního soudu. Spor, jak bylo řečeno, se týká tří pětin plánované zóny blíž k exitu osm. První část, na které zatím vyrostly dva autosalony, je blíž k Průhonicím a exitu 6. Podle Andrleho byl už celý tento kus předán koncovým uživatelům a ti si sami řeší další případná povolení. Velkou parcelu zde vlastní například společnost patřící do skupiny obchodů s nábytkem XXX Lutz, Möbelix a Kika.

Ani tady však není jasné, co přesně nakonec na pozemcích vznikne. Proti stavbám v této části zóny, zejména proti plánovanému propojení zóny a dálnice s místní silnicí, totiž brojí průhonický spolek Krajina pro život.

Podle zástupce investorů Jakuba Andrleho jde spolku jen o „totální zakonzervování současného stavu“, o rozvoj oblasti a jakoukoliv dohodu prý nemá žádný zájem. Současný předseda spolku Krajina pro život to odmítá, prý jen brání dalšímu zhoršování životního prostředí v okolí Průhonic. „Kdyby hned na začátku řekli, že staví zónu, kde vznikne výjezd z dálnice sto metrů od domů, lidé by začali řvát už tehdy, když se o zóně desetiletí začalo mluvit,“ vysvětluje Petr Lukáš. „Občanům doložitelně slíbili, že žádný výjezd ze zóny na straně Průhonic nebude, a proto mají občané právo na takovém uspořádání trvat,“ dodává s tím, že se postupně změnily i další parametry projektu.

Průhonice mají s investorem smlouvu o společném postupu, která jim přinesla investice do rozšíření čističky, vodovodu a odhlučnění až za devadesát milionů. A za souhlas s propojením s místní silnicí získají deset milionů do obecní pokladny.

 

Sucho a soběstačnost

Zatím to tak možná nevypadá, ale obecně platí, že projekty na zelených polích začínají v Česku narážet též na širší limity dlouhodobě udržitelného rozvoje.

Jan Vopravil, jenž vede oddělení pedologie a ochrany půdy ve Výzkumném ústavu meliorací a ochrany půdy, říká, že v Česku denně mizí patnáct hektarů zemědělské půdy. Největší část z toho kvůli záborům na výstavbu. „Haly jsou velký problém a lidem jsou nejvíce na očích. Ale pokud bychom to brali v globálním měřítku, zábory pro rodinné domy vedou,“ vypočítává. „U nich jsou místní politici opatrnější, protože si nemohou dovolit omezit svým voličům standard, což je dům s bazénem,“ říká.

Například v Německu v ochraně půdy přituhuje, a proto se investoři přesouvají s halami a sklady do Česka. Podle údajů z registrů půdy se za posledních sto let blížíme k úbytku milionu hektarů zemědělské půdy. Podle Jana Vopravila zatím nejde o to, že by v Česku nebylo kde produkovat potraviny, ale že tento úbytek prohlubuje potíže se suchem. „Ten milion hektarů by zadržel tři miliardy kubíků vody. Roční spotřeba vody je v Česku zhruba 1,7 miliardy kubíků vody. Tady je zřejmá souvislost mezi velikostí záborů zemědělské půdy a dopady klimatických změn,“ vysvětluje. „Jen čistě ekonomický pohled – čím víc zastavím, tím víc poroste ekonomika, není možný. Podle mě jde o klasické podřezání větve, na které sedíme,“ uzavírá Jan Vopravil.

 

 

Reklama
Reklama
Reklama

Sdílení

Reklama

Podpořte nezávislou žurnalistiku

I díky Vám mohou vznikat finančně náročné texty a reportáže v magazínu Reportér.

200 Kč 500 Kč 1000 Kč Jiná částka

On-line platby zajišťuje nadace Via a její služba darujme.cz

Reklama
Reklama